OPINIÓN: Rehabilitación de envolventes: ¿tendencia o realidad?

Quien se dé un paseo hoy por las zonas de negocios de Madrid o Barcelona verá un gran número de edificios bien situados que están experimentando, o acaban de hacerlo, una reforma integral de sus fachadas junto a una reforma interior. No nos referimos aquí a bloques de viviendas sino a edificios de oficinas, espacios comerciales, hoteles o incluso a un nuevo subsector de viviendas premium llamado serviced apartments. El promotor en los carteles de esas obras ya no es solo Colonial, Mapfre Inmuebles, Mutua Inmobiliaria o Metrovacesa, sino nombres que antes de la crisis eran firmas familiares como GMP, Infinorsa o Torre Rioja, junto con nuevos actores como Axiare, Merlin Properties, Hispania, Triuva, Emin Capital o KKH. ¿Qué está pasando? ¿Se trata de un fenómeno transitorio o no?

En nuestra opinión la rehabilitación de envolventes no residenciales en centros urbanos tiene una lógica económica a largo plazo y ha venido a nuestro país para quedarse. Este artículo indaga sobre los nuevos actores y sus demandas, y termina analizando el cambio que debe producirse en los equipos técnicos del sector para dar respuesta a esas demandas. Los tiempos están cambiando y se abren nuevas oportunidades, pero para hacer las cosas bien conviene entender primero dónde estamos exactamente. Barcelona y Madrid, dos ciudades diferentes en tantas cosas, ocupan la misma posición en el reloj inmobiliario según el informe de oficinas del 2º trimestre de 2016 emitido por la consultora Jones Lang Lasalle. Ambas ciudades están en el cuadrante de crecimiento acelerado del ciclo de rentas. Los precios de los alquileres están subiendo pero aún queda espacio para subidas en los próximos años. Muchas ciudades inglesas, alemanas o irlandesas se acercan al final del ciclo de crecimiento, mientras que Londres se enfrenta a un brusco frenazo en oficinas. De Estambul o de Moscú mejor no hablamos. (Véase Figura 1).

Hay más datos en el informe de JLL. El 40% de la superficie que saldrá al mercado en 2016-2017 en Madrid se concentra en el distrito central de negocios y prácticamente en su totalidad en rehabilitación. Esas superficies, que corresponden a rentas prime, han experimentado un incremento interanual de casi el 7%. Mientras tanto, en Barcelona se agrava el problema de escasez de espacios de oficinas. En el trimestre pasado se registraron aumentos de los niveles de renta máximos de oficinas en todos los submercados de Barcelona, afectados por la escasez de producto de calidad.

El informe de oficinas de Cushman & Wakefield Madrid para el mismo período (2T 2016) abunda en la demanda insatisfecha de superficie alquilable de alta calidad, que todavía hoy es muy escasa en la ciudad. Esa demanda está empujando la rehabilitación integral de edificios ya dedicados a ese uso, como Torre Europa y Castellana 77 en AZCA, e incluso la construcción de contenedores de nueva planta como la Quinta Torre en Castellana Norte. Según Cushman, en los próximos tres años se entregarán en Madrid 440.000 m2 de oficinas nuevas, de los cuales el 54% (240.000 m2) serán rehabilitaciones (véase Figura 2).

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