Opinión Emilio Miguel Mitre (GBCe y Aúna): Los equilibrios ‘de fondo’ de los fondos de recuperación para la rehabilitación de edificios

Tras la aprobación de Europa con buena nota del Plan España Puede de los Fondos Europeos Next Generation EU, en el que la renovación de la edificación tiene un apartado muy relevante en su Componente 2, y el Real Decreto 853/2021 de 5 de octubre que regula los programas de ayuda a la rehabilitación, y el Real Decreto-ley 19/2021 de 5 de octubre de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria, la cuestión ahora es cómo van a aterrizar estos fondos en las comunidades autónomas -quienes ahora tienen sobre la mesa la emisión de las convocatorias- y a los distintos actores.

El ámbito de la rehabilitación ha alcanzado una considerable madurez en casi todos los aspectos derivados del análisis de muchos años, que finalmente se plasmó en la ERESEE 2020. Aunque todavía hay unas cuantas cosas que se encuentran en proceso, podemos decir que en esencia todo lo necesario ya está en marcha. Ya hay una masa crítica; nuestro malabarista ya tiene las siete bolas en el aire, y ahora se trata de moverlas sin que se caiga ninguna.

No solo habrá dinero para rehabilitaciones, sino también para figuras como el agente rehabilitador, las oficinas de gestión tipo ventanilla única, una mejora del marco de la financiación y de la fiscalidad… Hay además un considerable empuje empresarial, latente, pero a punto de aflorar, con actores esenciales como por ejemplo el clúster hábitat eficiente (Aeice), y ejecutores que ya tienen buenas experiencias demostrables, como por ejemplo Cartif, EOS Energy, Navitia Portae, Crolec, etc.

Muchas entidades locales tienen sus propias “listas de espera” como demuestran las manifestaciones de interés, con procesos en curso o los procesos en curso del País Vasco en colaboración público-privada con GNE Finance-Fundación Repsol, o la plataforma de rehabilitación de Madrid.

El sector bancario también se está poniendo las pilas en general, siguiendo el ejemplo de la actividad de muchos años de algunos como Deutsche Bank y adaptándolas a la rehabilitación, habiendo superado cuestiones clásicas como la del préstamo a la comunidad de vecinos sobre la base de su buen registro como pagadores, como vemos por ejemplo en UCI, e incluso posicionándose en joint ventures, como por ejemplo la de BBVA-Acciona…

Y además hay acciones significativas de apoyo por parte de colegios profesionales, como la lanzada desde el Colegio de Arquitectos de Madrid, o la alianza del Colegio de Administradores de Fincas con el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos. 

Varias asignaturas pendientes

Subsisten, eso sí, varias asignaturas pendientes, o por lo menos con un desarrollo incierto. La primera es la incógnita acerca de si habrá suficiente capacidad de trabajo para acometer toda la rehabilitación que va a haber que hacer, aunque la CNC y la Fundación Laboral de la Construcción tienen procesos de formación en curso... 

Y, sobre todo, la respuesta ciudadana. Sigue pendiente un auténtico plan de comunicación (no de concienciación, por favor; se trata de hacerlo atractivo). Sobre esa nueva manera de ver nuestra vivienda que no cabe duda de que ha traído la pandemia, y una indiscutible sensibilización climática que cada vez está más extendida, se percibe una receptividad a esa cosa nueva casi desconocida que es la rehabilitación… que podría hacer cambiar las cosas de repente. 

Así las cosas, empieza a resultar creíble que se pueda absorber la parte de los Fondos de Recuperación destinada a renovación de la edificación. Pero la cosa va a ser una cuestión de muchos equilibrios. Por “hacer un número”, estamos hablando de 3.420 millones de euros de dinero público que, quitando las acciones de “entorno favorable a la rehabilitación” (o sea contando solo lo relativo a las inversiones constructivas y de instalaciones), se queda en 3.000 millones de euros en números redondos, entre intervenciones de barrios y de edificios.

La Componente 2 de España Puede estima que este dinero público será el 60% de la inversión total, o sea que apalancará adicionalmente un 40% de dinero privado. Aquí estaríamos hablando de unas inversiones totales de 4.500 millones de euros que, a una media de digamos 15.000 euros por vivienda, daría el resultado de 300.000 viviendas rehabilitadas en seis años (España Puede hace la estimación de 355.000 viviendas con “número medio” razonable), hasta 2026, tal vez 2028. Si esto se consiguiera, no lo habríamos hecho mal.

El Real Decreto 853/2021 establece subvenciones a fondo perdido de hasta el 80% de la inversión, o nada menos que 18.80 euros por vivienda en edificios y 21.400 euros por vivienda en barrios si se consigue un ahorro superior al 60%, pudiendo alcanzarse el 100% en caso de vivienda vulnerable. El Real Decreto-ley 19/2021 establece cauces financieros facilitadores por la vía de la exención fiscal y la toma de decisiones en comunidad de vecinos.

A la vista de esto algunos de los equilibrios necesarios más aparentes que habrá que buscar son:

• Entre vulnerable y no vulnerable (tanto en porcentaje por intervención como porcentaje total). La prioridad de la intervención sobre vivienda vulnerable es indiscutible, pero debe buscarse un equilibrio con vivienda no vulnerable, teniendo sentido el uso de una parte de dinero público a fondo perdido también para no vulnerables para poder evolucionar de la situación en la que se rehabilita poco a otra en la que se rehabilite mucho.

  
  

• Entre la expectativa y la realidad. Este equilibrio es delicado, porque se trata de animar a todos los ciudadanos a rehabilitar, y en este momento en el que se está comunicando que van a existir grandes ayudas, resultaría desconcertante para muchos ciudadanos que las ayudas fueran insignificantes. ¿En qué punto se encuentra el nivel de decisión de una intervención de digamos 20.000 euros por vivienda? ¿sería suficiente un 35%, o sea 7.000 euros por vivienda? Tal vez no. Las subvenciones del 80% que plantea el Real Decreto son apetitosas, pero ¿serán posibles para todos los que soliciten?

  
  

• Entre dinero público y dinero privado (o sea, capacidad de apalancamiento del dinero público). Esto es una continuación de la discusión anterior, y es un aspecto clave. Sería preferible que los Fondos de Recuperación generaran una mayor inversión privada que la proporción citada de un 40% del total de la inversión. Pero la subvención a fondo perdido representaría un porcentaje menor. ¿Dónde está el equilibrio entre dinero público y privado?

  
  

• Entre un número mayor de intervenciones ligeras y un número menor de intervenciones profundas. Se busca que haya el mayor número de viviendas rehabilitadas con la mayor profundidad posible (con más de un 60% de ahorro) pero, si uno tuviera que elegir entre rehabilitar más viviendas con una rehabilitación “más ligera” o rehabilitar menos viviendas yendo a tope en los resultados energéticos… ¿qué decidiría?

  
  

• Entre todo el trabajo que se ha hecho hasta ahora (“el fondo”) y los propios Fondos de Recuperación. Este es un equilibrio que corre en parte paralelo con el de antes de dinero público con subvención “a lo grande” (que es en teoría lo que llega ahora) versus financiación privada, que es mayormente lo que estaba buscando abrirse camino, con fórmulas innovadoras de financiación como las de Greenward Partners. La cultura de la subvención no debe arramblar con todo.

  
  

• Entre el ahora y el después de los Fondos de Recuperación… que viene como continuación del anterior equilibrio. Lo que debe tener lugar es una conducción ordenada del proceso que pase de la actual situación de mayor subvención, trascendiéndola, a una en la que, en términos porcentuales, muy poco dinero público (digamos un 10%) apalanque el otro 90% de dinero privado, en un mercado normalizado.

  
  

Como es lógico, en este momento es imposible prever cómo se va a desarrollar esto, pero sí que cabe hacer un seguimiento, e introducir medidas correctoras según se necesite. El Foro Aúna se encuentra viviendo este proceso “en carne propia”: nace con un plan de trabajo de antes de la pandemia y los Fondos de Recuperación orientado a entablar el diálogo entre el mundo de la edificación, el financiero y el de la energía; una especie de “seguir empujando” para que algún día cambien las cosas, lo que en realidad sucede ahora es que el diálogo ya está teniendo lugar, y de qué manera. 

De lo que se trata ahora con los Fondos de Recuperación en realidad es, por un lado, que continúe el desarrollo de base y, por otro, que pueda tener el escalado sobre la base del trabajo de los actores más avanzados.

La aceptación de los Fondos de Recuperación como cosa buena es serendipia pura. Las reglas del juego han cambiado, pero también están cambiando por otros lados como por ejemplo la Taxonomía, que es un auténtico “game changer” desde dentro de la economía, en el sentido de que, sencillamente, según unos patrones nuevos, este sistema de clasificación que distingue la actividad sostenible de la que no lo es, va a dejar fuera de mercado a las que no.

No sabemos si los Fondos de Recuperación podrán convertirse en la palanca que el sector estaba necesitando. Lo que sí parece claro es que van a venir a ser una piedra de toque, que va a distinguir qué funciona y qué no, tanto de lo de antes como de lo de ahora. Será necesaria una acción simultánea en distintos ámbitos y a distintos niveles, más y menos avanzados, pero desde Aúna estamos viendo que todos los actores productivos, las administraciones e, incipientemente, la ciudadanía, están entrando en una sintonía como no habíamos visto antes.

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Este artículo completo aparece publicado en el nº 572 de CIC, págs. 50 a 52.