La trampa energética del alquiler: precariedad, viviendas antiguas y frustración

Un artículo de Cecilia Foronda, directora de Energía y Personas de Ecodes; Francisco Zuloaga, experto en climatización renovable y Mónica Vidal, experta en calefacción renovable en Climate Action Network (CAN) Europe.

El 45% de los hogares que viven de alquiler en España se encuentran en situación de exclusión social, lo que nos sitúa como el país europeo donde hay más inquilinos en riesgo de pobreza. Según el último censo, algo más de la mitad de las viviendas principales fueron construidas antes de 1980, fecha en la que empezó a aplicarse la norma básica de edificación NBE-CT-79, sobre condiciones térmicas en los edificios, que comenzó a exigir la incorporación de aislamiento térmico. Esta proporción aumenta al 58% cuando hablamos de viviendas principales en régimen de alquiler.

Además, mientras que en las viviendas de nueva construcción se instalan casi exclusivamente bombas de calor y captadores solares como sistemas de calefacción y agua caliente sanitaria, las antiguas cuentan en su mayoría con calderas de combustible fósil, con su consecuente contribución a la crisis climática y a la mala calidad del aire. Muchos de los inquilinos sufren, por lo tanto, disconfort y elevadas facturas, que generan los edificios antiguos y mal aislados, así como sistemas de climatización ineficientes. Pero el control y la responsabilidad de rehabilitar la vivienda o sustituir el sistema de calefacción recae en los propietarios, quienes, sin embargo, no sienten la necesidad de poner estas medidas en marcha porque no viven las consecuencias. Es lo que llamamos el dilema entre propietario e inquilino.  

Por tanto, las personas que viven de alquiler sufren a menudo una trampa energética, mayor riesgo de vulnerabilidad, falta de confort térmico, facturas elevadas y frustración ante la incapacidad de no poder hacer prácticamente nada para solucionarlo. 

Superar estos obstáculos requiere un enfoque adaptado por parte de los responsables políticos y los gobiernos y, un año después de la aprobación de la Ley por el derecho a la vivienda en España, parece un buen momento para introducir este debate.

Rehabilitar más y mejor

Las obras de aislamiento y la instalación de calefacción eficiente y renovable pueden beneficiar significativamente a los inquilinos, garantizando que sus hogares sean confortables térmicamente y reduciendo al mismo tiempo sus facturas energéticas. 

Si queremos llegar a 2050 con un parque edificado de cero emisiones, es necesario rehabilitar casi todas las viviendas existentes en profundidad, al menos tres de cada cuatro, aquellas construidas antes del año 2000. Conseguirlo es un ejercicio de justicia social para asegurar que el conjunto de la población disfrute de un hogar que no sea perjudicial para su salud, física o mental, ni para su economía.

En este sentido, cabe recordar que la vinculación del estado de nuestra vivienda con nuestro estado de salud es evidente, por lo que los beneficios de fomentar una rehabilitación accesible para el conjunto de la población van mucho más allá del ahorro energético. De hecho, una vivienda rehabilitada en profundidad puede reducir el número de horas que se encuentra en una situación de claro disconfort —por encima de los 32ºC o por debajo de los 18ºC— en un 20%, así como reducir en un 11% el número de visitas al doctor realizadas por sus habitantes. 

Por suerte, existen diferentes experiencias que muestran que la rehabilitación puede llevarse a cabo, y a una gran escala, sin dejar a nadie atrás. Un ejemplo relevante es la rehabilitación de 360 viviendas en el Área de Conservación y Rehabilitación en Carrer Pirineus de Santa Coloma de Gramenet, en la que el Ayuntamiento decide liderar el proceso de rehabilitación y gestionar cada una de las fases implicadas. Actualmente, este modelo se está reproduciendo para el conjunto del Área Metropolitana de Barcelona, dentro del Plan Metropolitano de Rehabilitación de Viviendas 2020 - 2030. Otro buen caso es el desarrollado en el Poblado Dirigido de Orcasitas, en el que el movimiento vecinal logró que se delimitara la zona como barrio de zona especial y que se dedicaran fondos públicos, alcanzando la rehabilitación de en torno a 1.800 viviendas.

Reconocer el dilema entre propietario e inquilino

Sin embargo, en el caso del alquiler, son los propietarios quienes toman la decisión de invertir y rehabilitar estos inmuebles, pero no reciben ninguno de los beneficios directos. Este dilema entre propietario e inquilino ha sido durante mucho tiempo un escollo en el camino hacia una vivienda eficiente y una climatización renovable, accesible y asequible en el sector del alquiler. 

Para abordar directamente esta situación, los responsables políticos y los gobiernos deben desarrollar nuevas medidas adaptadas a los retos específicos a los que se enfrentan tanto unos como otros para garantizar una vivienda asequible, así como para evitar el desplazamiento y la gentrificación. Esto incluye incentivos financieros y la aplicación de políticas e instrumentos de planificación que fomenten la climatización renovable para todos los propietarios.

Aunque el apoyo financiero no aborda todos los aspectos de la división entre propietarios e inquilinos, reduce parte de la fricción económica para que los primeros instalen sistemas de climatización renovable. El tipo de ayuda que se proporcione debería diseñarse cuidadosamente para garantizar la adicionalidad de los fondos públicos y para que se dirija en primer lugar a los edificios con peores rendimientos energéticos.

En ese sentido, merece la pena destacar la revisión de la Directiva Europea de Eficiencia Energética en Edificios (EPBD), que alcanzó su adopción definitiva en abril después de tres turbulentos años de negociaciones. El nuevo texto introduce importantes requisitos para estimular las renovaciones energéticas. Entre los más debatidos, se encuentran las Normas mínimas de eficiencia energética (MEPS), que exigen que las viviendas alcancen una calificación energética mínima en un plazo determinado. Para ello, se espera que los Estados miembros implementen planes que incentiven la renovación de edificios en profundidad, incluida la sustitución de sistemas de calefacción basados en combustibles fósiles por sistemas de calefacción renovables.

La aplicación de los MEPS tiene un gran potencial para mejorar la eficiencia energética de los edificios más ineficientes y, a su vez, priorizar aquellos en los que viven los más vulnerables. De hecho, algunos países de la Unión Europea ya han avanzado en la aplicación de medidas similares, dando el paso entre la regulación y la dimensión social, introduciendo salvaguardas sociales que hacen referencia a un grupo de medidas (jurídicas, financieras, administrativas) que deben tener como objetivo garantizar que los grupos más vulnerables sean beneficiarios prioritarios del apoyo financiero. También deben proporcionar a estos grupos información de calidad suficiente, asistencia y apoyo técnico y administrativo personalizados, y protegerlos frente a los efectos adversos que el aumento de las actividades de renovación podría tener en el mercado de la vivienda.

En lo que respecta a los inquilinos, las salvaguardas sociales que podrían aplicarse son las ayudas al alquiler, los límites a los aumentos (por ejemplo, debido a la transferencia del coste de las renovaciones de los propietarios a los inquilinos), y la congelación de los alquileres (topes de indexación de alquileres), según proceda a nivel local, u otras políticas y medidas para evitar el desahucio debido a actividades de renovación (renoviction).

Por ejemplo, en Francia, a partir de 2025 se prohíbe el alquiler de casas y apartamentos con una calificación energética G. Hasta 2034, esta prohibición se ampliará progresivamente a los edificios con una calificación energética F y E. Si se aplica correctamente, la medida incentivará a los propietarios a mejorar el aislamiento de sus propiedades e integrar la calefacción renovable para mejorar su calificación energética. Otra medida es prohibir el aumento de los alquileres de los inmuebles con mala calificación energética, lo que a su vez incentiva a los propietarios a rehabilitar sus viviendas y protege a los inquilinos más vulnerables del pago de alquileres más elevados. Ejemplos de que esto ha funcionado son Francia y Bélgica, donde se registró un aumento del número de rehabilitaciones por parte de los propietarios. 

Ayudas e información

Hay otras numerosas barreras que dificultan el acceso a la rehabilitación, además del dilema entre inquilinos y propietarios. Actualmente muchas de las ayudas —todas menos las que dependen de los fondos europeos— computan dentro de la base imponible del IRPF, lo que perjudica especialmente a los hogares en situación de vulnerabilidad, pudiendo hacerles perder otras ayudas de carácter social. Además, las convocatorias se resuelven por riguroso orden de solicitud, lo que beneficia a los hogares con rentas superiores, que pueden pagar la redacción de los proyectos técnicos antes de que se lance la convocatoria. Por otro lado, hay una flagrante falta de comunicación de las ayudas existentes, más allá de la prensa escrita y las redes sociales, habitualmente poco frecuentadas por las personas en situación de vulnerabilidad.

Para lograr una transición energética socialmente justa en nuestros edificios, es esencial que los responsables políticos aborden el dilema entre propietarios e inquilinos, ofreciendo incentivos financieros, aplicando políticas inclusivas y garantizando salvaguardias sociales que prioricen a los más vulnerables, permitiendo así que todos los hogares, incluidos los que viven de alquiler, puedan beneficiarse de viviendas rehabilitadas y eficientes, mejorando no solo la calidad de vida sino también la salud y el bienestar económico de millones de personas en España.

Este artículo aparece publicado en el nº 596 de CIC, págs. 16 a 18.